Czwartek [17.05.2012, 22:00]
PIENIĄDZE: Wszyscy zrzucimy się na ratowanie bankrutującej Grecji
Polska pożyczy ponad 6 mld euro. 
Chociaż na polskim rynku nieruchomości panuje zapaść, a tysiące mieszkań stoją puste, deweloperzy ani myślą spuszczać z tonu.
Wielu nadal winduje ceny i stara się jak najwięcej zarobić naszym kosztem. Prawdziwym utrapieniem są niezwykle zawiłe umowy podpisywane z klientami, w których wprost roi się od pułapek.
To sposób na szybki zysk
Potwierdzają to prawnicy Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, którzy na co dzień mają do czynienia z nieuczciwymi deweloperami. W większości dokumentów roi się od niedozwolonych klauzul i zapisów godzących w prawa konsumentów.
Tylko w ubiegłym roku prezes UOKiK wydała 46 decyzji w tego rodzaju sprawach. Najczęściej kwestionowane były praktyki dotyczące niemożności odstąpienia od umowy, kiedy ulegają zmianie jej istotne warunki, takie jak np. cena czy powierzchnia lokalu.
Specjaliści przynają, że jawne oszustwa na polskim rynku nieruchomości są normą, a uczciwych deweloperów można policzyć na palcach jednej ręki. Ale nie tylko prywatne firmy wprowadzają w błąd klientów. Niekorzystne umowy do podpisu podsuwają również spółdzielnie mieszkaniowe oraz towarzystwa budownictwa społecznego.
Oszuści ukarani tylko symbolicznie
W 2011 roku szefowa UOKiK wydała w sumie 46 decyzji dotyczących spółek deweloperskich, nakładając 24 kary w łącznej wysokości nieco ponad 1 mln zł. Dla porównania - w roku 2010 wydano 44 decyzje wobec deweloperów z łączną kwotą kar blisko 2,5 mln zł.
To jedynie symboliczna kwota - żalą się wprowadzeni w błąd klienci. Nie ma się czemu dziwić, bo nieuczciwe firmy zarobiły ich kosztem nierzadko setki tysięcy, a nawet milionów złotych.
Urzędnicy odpowiadają, że robią co mogą, aby demaskować złe umowy i piętnować oszustów. Największą karą ma być dla nich utrata dobrego imienia poprzez podanie do publicznej wiadomości ich przekrętów. Kary finansowe są jedynie "dodatkową dolegliwością". - Najważniejsze, aby przedsiebiorcy szybko wycofywali się ze stosowania nieuczciwych praktyk - twierdzi urząd antymonopolowy.
Zapłacisz więcej, dostaniesz... mniej
Jednym z deweloperów, który w zeszłym roku został przyłapany na nieprawidłowościach jest spółka Villa z Poznania. Przedsiębiorca wykorzystywał we wzorcu umowy klauzule, które m.in. zobowiązywały konsumenta do nabycia mieszkania w sytuacji, gdy jego cena została podwyższona w związku ze wzrostem stawki VAT lub innych podatków, a także wtedy, gdy powierzchnia kupionego lokalu różniła się do 2,5 proc. od powierzchni zakładanej w projekcie.
Inny przykład to warszawska spółka Arche stosująca m.in. postanowienie, zgodnie z którym zmiana powierzchni lokalu do 3 proc. nie powodowała zmiany jego ceny. W konsekwencji konsument był zobowiązany kupić mieszkanie o innym, nawet mniejszym metrażu niż ustalony w umowie, bez zmiany zapłaconej sumy.
Ponadto w takiej sytuacji kontrakt nie przewidywał możliwości rezygnacji. Tymczasem, zgodnie z obowiązującymi przepisami, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, do których zaliczają się cena czy powierzchnia nabywanego mieszkania, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów.
Za naruszanie zbiorowych interesów konsumentów prezes UOKiK nałożyła kary w wysokości... 14 015 zł na spółkę Villa z Poznania i 90 548 zł na spółkę Arche z Warszawy.
O odsetkach możesz zapomnieć
Inną niezgodną z prawem praktyką, która jest nagminna to zastrzeganie we wzorcu umownym, że w razie rozwiązania kontraktu deweloper zobowiązuje się zwrócić klientowi wpłacone przez niego pieniądze jedynie w nominalnej wysokości - czyli dokładnie tyle ile wpłacił konsument.
Taką praktykę stosowała między innymi spółka Studio 3 Investment z Łodzi, która zastrzegała, że może zwrócić klientowi wpłacone przez niego pieniądze w terminie nawet do dziewięciu miesięcy od daty rezygnacji z zakupu mieszkania. Oznaczało to, że przedsiębiorca mógł obracać kapitałem klienta i czerpać z niego zysk np. poprzez złożenie pieniędzy na lokacie bankowej lub finansowanie bieżącej działalności.
W tym czasie konsument pozbawiony był należnych mu korzyści. UOKiK przypomina, że zgodnie z prawem, w przypadku odstąpienia jednej ze stron od umowy termin rozliczeń - zwrotu wpłaconych przez klienta pieniędzy - nie powinien być długotrwały. A gdy przedsiębiorca przez kilka lub kilkanaście miesięcy korzysta z pieniędzy wpłaconych mu przez klienta, to w razie rezygnacji z umowy, powinien je wypłacić powiększone chociażby o odsetki.
Firma z Łodzi za swoje przewinienia, podobnie jak inni dostała symboliczną karę. Prezes UOKiK nałożyła na przedsiębiorcę karę w wysokości 2 948 zł. Decyzja jest prawomocna.
Nie ma mieszkania? Nic się na stało
W zeszłym roku kwestionowane były także postanowienia, które zwalniały przedsiębiorców z odpowiedzialności za przesunięcia terminu oddania lokalu ze względu na wystąpienie "niezależnych od nich przeszkód".
Przykładem jest spółka Produkt z Olsztyna, która zastrzegała we wzorcu umowy, że nie ponosi odpowiedzialności za opóźnienia w oddaniu mieszkania z powodu okoliczności, takich jak katastrofy, klęski żywiołowe czy warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji.
Zgodnie z prawem, okoliczności tego rodzaju nie mogą być przyczyną wyłączenia odpowiedzialności przedsiębiorcy. Spółka powinna przewidzieć możliwość wystąpienia tego rodzaju sytuacji. Za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów UOKiK nałożyła na spółkę karę w wysokości... 14 914 zł.
Ta ustawa bardzo nam pomoże
Na szczęście, już za niecałe trzy miesiące wejdzie w życie ustawa deweloperska, która zwiększa ochronę kupujących, a na deweloperów nakłada szereg obowiązków mających ułatwić życie klientom.
Marcin Krasoń z Open Finance podkreśla, że najważniejszą zmianą będzie obowiązek gromadzenia pieniędzy nabywców na rachunkach powierniczych - ma to zabezpieczyć kupujących przed utratą pieniędzy w razie niewywiązania się dewelopera z umowy.
Istotnych zmian jest dużo więcej: kupujący mogą liczyć na otrzymanie wystandaryzowanej informacji o nabywanej nieruchomości zawierającej m.in. plan zabudowy dla najbliższej okolicy, pojawi się także obowiązek podpisywania umów w formie aktu notarialnego, a w razie plajty dewelopera pieniądze klientów będą tworzyć oddzielną masę majątkową.
Koniec z pieniędzmi utopionymi w dziurze
O konieczności wprowadzenia obowiązku prowadzenia rachunków powierniczych mówiło się w Polsce od wielu lat, ale dopiero teraz słowa te przybrały realny kształt. Rozwiązanie to oznacza, że firma budująca nieruchomość nie otrzymuje do woli korzystać ze środków wpłaconych przez klientów.
W przypadku rachunku otwartego bank będzie przekazywał firmie środki w transzach w miarę realizacji inwestycji, natomiast zastosowanie rachunku zamkniętego wiąże się z wypłatą pieniędzy dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.Wprowadzono możliwość prowadzenia rachunku powierniczego otwartego i zamkniętego, przy czym dodatkowo rachunek powierniczy otwarty może być prowadzony w połączeniu z umową ubezpieczeniową bądź gwarancją bankową - podkreśla Marcin Krasoń.
Dla klientów to bezdyskusyjna korzyść, dla deweloperów natomiast oznacza to, że budowę będą musieli finansować z własnej kieszeni lub kredytem bankowym. Dotąd bywało tak, że deweloper sprzedawał "dziurę w ziemi" i budowę prowadził z pieniędzy pozyskanych ze sprzedaży.
W kwietniu skończy się samowolka
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 roku i jej zapisy dotyczyć będą nie tylko nowych inwestycji (liczy się data rozpoczęcia sprzedaży), ale i tych już budowanych, przy czym zasada ta nie dotyczy obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego.
W ustawie zastrzeżono, że w ciągu dwóch lat od wejścia w życie jej funkcjonowanie ma zostać sprawdzone przez rząd, co daje nadzieję na sprawne poprawienie ewentualnych niedociągnięć.
